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星河集团80后掌门人黄德林:做商业需要跳出条条框框

 

      黄德林是星河集团创始人黄楚龙的儿子,从接管福田COCOPark开始,到龙岗COCOPark开业,再到最近龙华COCOCity招商,作为80后的掌门人黄德林,给这些项目加入了很多80后、90后等新一代生活方式体验,他也经常拿自己以及自己的朋友做试验,充当消费者,来感受、创造商业。他也有着80后典型的开放,自称“有好的想法,立即会告诉团队,展开讨论。好话坏话都爱听,只要肯和他聊天。”

 

      福田COCOPark第5年开始盈利

 

      南方都市报:星河COCO Park这个名字是怎么来的?

 

      黄德林:最初(2007年),我们请来香港著名设计大师陈幼坚先生来做商场的定位设计,他取名“COCO”,将之定位为“年轻、时尚、潮流、体验”,现在看来,这个定位是没错的,我们一直在延续、提升。

 

      南都:相比前几年,福田星河COCOPark人气旺很多,可以透露下你们的营业业绩吗?

 

      黄德林:每年有增长。不过,有点特殊的地方在于,之前因为搞建设修地铁等原因封路,它周围的交通状况很局限,福田星河COCO Park直到最近两年它的四个面才全部打开。近两年不论是人流还是租金,每年都有20%的递增。目前每年盈利超过2亿元。2007年开业后第五个年头就有盈利,盈利周期比预期缩短。这主要是由于地段好、定位准等综合原因。

 

      南都:这几年星河COCO Park在业态上变化也挺大,你们进行了哪些调整?

 

      黄德林:涉及业态比例调整、商场结构调整等,其中大部分表现为业态品牌的重新组合。业态方面调整动作较大的有两个:

 

      一是大力引进时尚品牌,使之更符合年轻人的品味,比如近两年先后引进了时尚潮牌GAP、优衣库、MONKI,吸引了更多年轻顾客前来购物。未来我们也将会继续加大力度,引进更多时尚品牌,比如日本的知名时尚品牌Moussy、Sly等。

 

      二是我们结合广场的建筑形态,增加负一层、一楼的休闲餐饮的比例,如现在围绕在星空广场周围的众多咖啡店、甜品店和面包店等,拉动整个负一楼的休闲消费。星空广场每天都会聚集不少年轻人,这已成为COCOPark一道风景线。目前餐饮比例达到35%.整体体验业态比例还在加强。

 

      COCOPark的教训是停车位太少

 

      南都:调整中遇到过大难题吗?

黄德林:确实遇到过。福田星河COCOPark是星河第一个商业项目,的确存在经验不足。从2004年至2005年,COCO Park在做前期规划时期,国内的商业地产也处于刚刚起步阶段,可以借鉴的成功经验有限。因而COCO Park在设计上存在一些缺憾之处,例如星空广场,这也给了我们后期的调整工作带来了一些难题。

南都:很多消费者都反映过COCO Park停车难问题。这会是你们发展的瓶颈吗?

黄德林:这个购物中心地处福田CBD中心,因受到政府规划政策的一些限制,只规划了600个停车位,因此也导致目前COCOPark面临着停车难的问题。但我们在积极地寻求解决方案:一是位于COCO Park南面的星河国际,也是星河开发的物业,规划了充足停车位。我们在COCO Park做了不少指引提示,将部分车流分流到星河国际,顾客停好车步行到COCO Park;二是公司刚刚实施了加强VIP服务的“代客泊车”举措,更方便解决顾客停车的难题。不过,福田COCO Park客流量还是非常可观,并未因停车问题受到制约。而且,这个场位于双地铁交会处,对于不少乘坐地铁出行的顾客是十分便利的。

南都:它带给你们之后开发的商业项目什么启示?

黄德林:自福田COCO Park后,我们对后续项目的停车位做了严格要求,比如龙岗星河CO CO Park,体量为8.2万平方米,与福田这个COCO Park(8.5万平方米)相近,但龙岗项目的停车位规划了1600个,是福田项目的3倍,充分满足了顾客的停车需求。

 

      龙华COCO City有深圳最大亲子乐园

南都:你怎么评价已开业两年的龙岗COCO Park的运营情况?

黄德林:龙岗星河COCO Park是星河COCO Park的第一个品牌复制作品,也是龙岗区首个面世的大型综合性购物中心,地处龙岗中心区。龙岗星河COCO Park作为龙岗第一个真正意义上的购物中心,它是需要经历一段“龙岗居民消费习惯慢慢形成”的培养过程。从开业到现在,数据显示龙岗COCOPark一直在朝着好的方向发展。

南都:龙岗的商业未来供应也很大,你们怎么应对?

黄德林:未来两年内龙岗区商业供应量将达到140万平方米,竞争非常激烈,这对龙岗COCO Park的经营有一定压力。龙岗COCO项目与福田COCO项目类似,经过这两年的经营,对目标客群的消费习惯、龙岗居民的消费方式有了更加精准的把握。龙岗居民其实也具备了时尚意识,且聚集了大量年轻时尚家庭,他们是龙岗COCO Park的消费主力,快时尚品牌以及儿童品牌就很受欢迎。未来我们将加大儿童业态方面的调整,以更适合以家庭为主力的龙岗消费客群。

南都:最近召开了招商发布会的龙华星河COCO City,会带来哪些不一样的体验?

黄德林:星河COCO City是COCO系另一个重要品牌,定位新型社区购物中心,目标客户25-45岁。它不仅传承了COCO系的时尚精神,还将以全新的商业模式填补区域都市生活功能的空白。在业态上做出两项大胆尝试:COCO童堡和内衣馆。COCO童堡大约5000平方米,可说是深圳目前最大、功能最全的亲子乐园,并涵盖零售和教育。内衣馆则饰以蝴蝶、蕾丝、河流等设计元素,并将试衣室打造为“T台”设计,空间开阔,让女性尽情体验秀出自我,可以说是COCO的特色空间。

 

      80后做商业更要跳出条条框框

南都:你是80后一代的年轻人,又是海归。你在做商业时,比起上一代70、60年代的商业人士,有何不一样的视角?

黄德林:这个时代的年轻人不仅购物,还追求体验,尤其电商发展迅猛的时代,购物中心还需要具备更为立体的、全方位的社交平台功能。我在商业地产行业工作了6年。我们这一代人很明白自己所需要的是什么,我们这一代人因为从小所受教育,接受的新事物、新思维会更多更宽一点。

南都:你平时怎么寻找商业开发的灵感呢?

黄德林:我会把自己当作消费者,经常巡店;也经常坐在街边,观察年轻的消费者,他们的喜好。例如我挖掘美食店,我自己一定会作为普通消费者进去吃吃试试。当然我的朋友们也是我的智囊,我会在意他们的感觉。最重要的还有我的团队,我经常会对自己对他们说:“跳出这个框框!”我鼓励大家跳出去,我的心态很开放,什么都可以聊,说我好的说我坏的,我都愿意听,只要愿意和我聊,只要你能把你想到的说出来,不要光我一个人在表达就好。我希望搜集大家不同的信息,这肯定比我一个人看到的要多。不管招商还是运营,在一起开会讨论,我们就是平等的。

南都:未来你对自己掌管的商业有什么期待?

黄德林:我希望每个场都有特色,进行差异化经营。其实,如果能充分挖掘一类客户群,都够一个场活下去的了。 

 



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