日前,国瑞置业(2329.HK)发布2018年中期业绩报告,截至2018年6月30日6个月,公司总收入同比增加2.59%至22.38亿元(人民币,单位下同),其中来自物业开发的收入为19.56亿元,物业租赁收入2.07亿元,同比增长48%;毛利7.64亿元,其中来自物业开发的毛利为5.61亿元;公司所有人应占期内溢利4.1亿元;每股基本盈利9.2分。

国瑞置业登陆港交所至今已超过四年,今年又连续收获潮商百强、地产百强、上市百强多项殊荣,并荣登2018中国上市房企百强第60位,拥有房地产开发国家一级资质的中国大型优秀房地产开发商和运营商。在2018年上半年房地产调控的主基调下,国瑞置业顺应形势变化,采取灵活的策略以推进销售快速增长,为公司未来盈利规模打下坚实的基础。

合约销售同比上升32%

再创新高

 

当前国内房地产市场表现出分化趋势,一二线热点城市受到重点调控,成交下行;三四线城市在溢出效应影响下,去库存效果显著。在金融政策收紧的环境下,国瑞置业优先保障现金流稳健,增强投资风险管控,谨慎筛选优质项目进行投资,取得了稳中有升的业绩。

报告期内,公司实现签约销售额分别约为人民币68.43亿元,同比增长32.31%,再创新高;已签约建筑面积约为56.34万平方米,较同期增加63.73%。在主要区域的贡献中,京津冀占34%,长三角及一带一路经济带占25%,珠三角占41%。珠三角、京津冀、长三角三大城市圈是国内一二线城市最集中、最具有发展活力的地区,由于持续人口导入和经济发展水平高,资源聚集优势明显,加上库存低、土地供应少,房地产强劲需求会长期存在,公司将把握发展机遇,借助自身优势持续深耕上述地区。

从价格上看,2018年上半年合同销售均价约为人民币12,000元/平方米,建立在各线城市销售贡献更趋均衡的基础上,共有13个城市的21个项目贡献销售额,并且以二三线城市贡献为主。二三线城市货源的增加,缓解了销售过于集中在一线城市可能产生的市场风险,一线及周边城市预售证预计集中在三、四季度释放。2018年,公司全年总可售资源约为人民币590亿元,大部分的货值集中在下半年才推出,因此可售资源十分充裕,未来业绩增长可期。

优质土储大增70%

可售货值达1200亿

国瑞置业坚持有质量的增长,加大对项目投资利润率和风险控制的要求,获取优质土地储备;获取形式以招拍挂、合作开发为主,收并购为辅,杜绝获取高价土地。报告期内,国瑞置业新进入8个城市,共获取10幅地块,新增土地储备550万平米,平均土地成本约每平方米人民币1505元,相应新补充货值达人民币500亿元。从货值的城市分布来看,北京占比约为41%,苏州、崇明岛和三亚共占约20%,佛山占比约为14%,进一步夯实未来销售增长势头。

招拍挂方面,国瑞置业共获取3幅优质地块,总规划建筑面积约200.49万平方米。今年1月,公司首进贵州,布局西南,与铜仁市签约合作开发国瑞智慧生态城项目,总规划建筑面积达176.43万平米。4月,公司首进无锡,以4.4亿元竞得合计91,424平米的无锡洛社新城15号地块,为集团深耕长三角再下一城。

 

并购方面,国瑞置业在京津冀、粤港澳大湾区及“一带一路”区域共获取7个项目进行合作,分布在重庆、天津、三亚、佛山、江门、邯郸等城市,预计由并购产生可售货源约为人民币100亿元,以期快速完成销售的跨越式增长。

在区域布局方面,国瑞置业把握增量市场空间,继续深耕已战略进入的城市,其中京津冀土储占比为39%、长三角及一带一路区域占比为28%、泛珠三角区域占比为33%,持续优化战略布局。针对北上广深等一线城市政策和金融压力较大,国瑞置业严格把控风险,谨慎逆周期拿地,杜绝高价地。同时,把握二线城市的外扩发展趋势,城市溢出效应明显,关注二线城市周边改善型低密度产品需求;对于三四线城市,公司选择具有强势配套资源的土地,比如政府、学校、医院、地铁、商业核心区等区域性强势资源周边,规避三四线城市市场容量有限的风险。

截至2018年6月末,国瑞置业拥有土地储备1,428万平方米,相应货值逾1,200亿人民币,较去年底大幅上升近70%,平均土地成本约每平方米人民币3,354.6元,各项战略有序推进、蓄势待发,为未来业绩增长提供保障。

投资物业同比增长48%

 

优质物业前景可期
在投资物业业务方面,国瑞置业凭借在北京、深圳等6个重点城市核心地段拥有10个投资物业,上半年实现总租金收入为人民币2.07亿元,同比增长48%,当前公司总规划建筑面积约80.57万平方米。在已投入运营的物业面积中,北京地区占比约为56%,包括众多已获得良好口碑的项目,如国瑞购物中心位于北京最繁华的崇文商业区,已成为区域知名的时尚聚集地;哈德门广场紧邻国瑞购物中心,被评为2016-2017年“中国百城建筑新地标”项目。公司在这些自主开发且具有战略价值的商业物业上,将获得持续稳定的收益。

公司当前及规划中的项目包括深圳南山科技园、西安国瑞IFC、佛山国瑞升平商业中心(二期)等;年内,公司还将有4个物业陆续签约,可租赁面积约为16万平方米。展望未来2至5年,公司超过50万平米的物业建成并交付使用,预计租金收入将保持稳步增长。

财务管理谨慎,融资成本6.82%

保持行业较好水平

 

当前,境内融资环境不断收紧、房地产企业融资成本上升。国家统计局数据显示,1-6月房地产开发企业到位资金7.93万亿元,同比增长4.6%,其中国内贷款1.23万亿元,下降7.9%,且非银行金融机构贷款占比提高。今年2月,在股市大幅波动、债市严峻的市场形势下,公司成功发行2.5亿美元优先票据,并在6月成功发行1亿美元两年期优先票据,保持境外融资渠道畅通。截至2018年6月末,公司境外综合平均融资成本约为8.2%,属于同类融资产品的较好水平。

国瑞置业以多元融资模式着力拓宽融资渠道,优化债务结构和降低融资成本,2018年上半年公司综合平均融资成本为6.82%。公司营运现金流进一步改善,净营运现金流同比增长25亿元;配合去杠杆,净借贷比率同比降低30%。2018年6月30日,公司获得批准总授信额度约人民币470亿元,其中尚未提用的额度约为人民币134亿元。公司有息负债总规模约人民币302亿元,与去年基本持平,整体负债规模可控。

 

未来,国瑞置业还将秉持区域深耕策略,采取积极灵活的销售政策,以不断改善的产品结构和优秀的产品品质吸引更多客户,大力促进销售的同时加强销售回款的力度,提升现金保有量;此外还将重点调整债务结构、努力降低融资成本,提升整个集团的核心竞争力，保证未来业绩的可持续增长。(CIS)