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去年深圳房价涨了四成 “另类”繁荣今年还将持续?

宽松信贷政策之下,深圳楼市在过去一年呈现了"另类"繁荣。

深圳中原研究中心数据显示,2015年,深圳新房成交面积超过660万平方米,同比大增 65%,成交均价较2014年上涨近四成,大步跨入了“4万元时代”。

二手房市场更是火爆。2015年深圳全市二手住宅共成交12.7万套约1060万平方米,相比2014年大幅增加约120%。从历史记录来看,这个成交量仅次于2009年。成交均价也呈现快速上涨,目前也接近4.5万/平方米。

在深圳中原董事总经理郑叔伦看来,深圳人口增速稳定,有效需求强劲,同时土地供应有限,供不应求局面将依然难解。这些因素都决定深圳楼市将会在2016年继续惯性冲高。

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在刚刚过去的2015年,深圳楼市大踏步迈进四万元时代(资料图)

宽松信贷下的另类繁荣

无论是新房还是二手房,深圳过去这一年的房价涨幅均领涨全国,将上海、北京远远抛在了身后。

回顾过去这一年,深圳新房成交均价攀升之快令人咋舌。年初的均价才约2.5万/平方米,到6月迅速突破3万/平方米。进入第四季度,随着大量高品质住宅集中入市,深圳新房价格已经大步跨入4万/平方米的时代。其中,11月单月成交均价冲高至44761元/平方米,同比上涨69%,为2008年以来最大涨幅。

二手房的成交均价也呈现井喷状。根据深圳中原研究中心统计,2015年深圳的二手房均价已经从29930元/平方米涨至45690元/平方米,大幅上涨53%。由于房价上涨过快,二手房业主返价、违约的案例比比皆是。

究其原由,一年多以来支撑房地产市场的各项利好政策,尤其是前所未有的宽信贷显然是深圳楼市涨势疯狂的主因。

不难发现,2014年四季度出台“930新政”是此轮暴涨的导火索,“认房不认贷”催生了一大波换房客需求入市,加速了成交的放量。2015年“330 新政”的出台,使二套房首付降至4成,营业税免征5年改2年,虽说深圳仍然执行二套首付7成的政策,但市场热度被引爆。从投资客到换房客到首置刚需客,都前赴后继涌入楼市。

再加上央行自2014年11月以来连续四次下调存款准备金率,六次下调基准利率,为深圳带来了大量新增资金。同时,2014年以来疯狂上涨的股市又加速了货币创生,财富效应快速转移到楼市。

投资客成为此轮深圳楼市暴涨的重要助推者。深圳链家的统计数据显示,2015年深圳投资置业占比高达26.7%,比2014年增加3.0%,更是2011年的3倍之多,其中个别月份投资超过30%,同时有不少跟风者入市期望短期获得收益,且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。

今年房价将继续涨15%?

那么,深圳房价在2016年还会延续去年的涨势吗?《第一财经日报》记者采访了多位深圳地产业内人士,他们均认为,过去一年深圳房价上涨了近40%是不太正常的,2016年房价涨幅会有所回调。

深圳链家市场研究中心总监肖小平表示,2015年是深圳楼市疯狂的一年,量价齐升,置业者集中入市,不少置业需求提前释放。若2016年没有重大的政策利好出台与推动,预计会高位回落至年成交8~9万套的正常水平。而鉴于深圳供需矛盾的天然失衡且买卖双方大部分看涨房价,预计价格会保持15%左右的稳步上涨。

第一太平戴维斯华南区研究部高级经理何凌也认为,政策利好和央行降息对房价的作用是短期的,随着市场供需进一步稳定,深圳房价将趋于平稳,投资也将回归理性。

郑叔伦则表示,判断深圳楼市走向要结合人口流入、土地供应、政策等因素分析。

深圳是纯粹的移民城市,外来人口比例超过70%,其中大多数是年轻人。郑叔伦给出了一组数据:截止2015年末,深圳25-35岁人口比例为36.85%,而上海的数字仅有22.35%。随着经济转型,金融业和互联网业使得深圳人口架构调整特别明显,新增人口当中,有资源及能力的比例不断提高。

近些年,深圳的人口一直在净流入,但土地供应却“跟不上”。根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在,这个数字已达约940平方公里。新增供应匮乏,深圳未来的土地供应将来自旧改。

可以看到,近期深圳频现地王。2015年12月25日,20多家房企竞相争夺宝安区尖岗山居住用地,最终泰禾以27.4亿元的价格拿下,折合楼面地价高达7.99万元平方米,溢价率高达178%,一举成为全国单价地王。

政策方面,郑叔伦认为目前中央政府正积极支持去库存,相信二三线城市将得到更多的政策支持。至于一线城市,不单没有库存压力,反过头来有过热的风险,相信政策将会差异化对待,既不打压,又不支持。

“2016年上半年,深圳房地产市场将大概率继续惯性冲高,延续2015年的高涨势头。”郑叔伦说,但是下半年,楼市涨幅将更多取决于全球经济复苏能力及中国经济转型结果。当前经济现状已经接近2008年金融危机的水平,一旦数据继续走差,深圳楼市也难独善其身,楼市将受其拖累。



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