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齐俊杰/文 资深财经媒体人
 

都说谢国忠懂经济，而任志强更懂中国，所以谢国忠看空了十年的房地产，成为了他的梦魇。虽然跟谢国忠一样，全国人民屡屡画个圈圈诅咒房价，甚至把地产商都黑出翔来了，但是这房价的上涨根本停不下来。
 

这么一直抽风下去，总得找个理由啊。于是城镇化成为了房价上涨借口，人要进城，进城就要住房，所以房子就该涨价。再加上地产开发商不断地加价，各个赚得肥头大耳，所以房子还能便宜吗?我们把满腔怒火都指向了要进城的农民，还有地产开发商。但是还有一个秘密，却始终不怎么被人知道——那就是房价的构成。
 

房价构成，这话怎么说?不就是拿地的成本加上建设费用吗?
 

要建房子首先要有土地，这就是房价的第一部分，地价款，它包括了拆迁成本、配套成本、政府利润，还有土地的税金和契税。这部分占到一个房子成本的三成，然后就是开工建设了，从打地基到最后精装修、绿化，全套流程下来，占成本的四成。然后开始交税，营业税、所得税、印花税，加起来超过两成，这还不算请客送了公关宣传，至于行政性收费、销售费用那都是毛毛雨了。最后算下来，你买的房子价值，只是房价的四成多一点，而开发商的利润，不到10%，房价的六成到七成，都被土地出让金，以及建设、交易中的各种税费拿走了。也就是说，一套200万的房子，其实顶多值80万，而120-140万都为国家做了贡献。
 

原来这就是房价的构成，可以说我们的大头等于都是交给了国家。那房地产调控呢?又是怎么个意思?
 

这就好比你要到超市去买个商品，但进入超市的门票是这个商品的2倍，最后卖门票的还说，他们卖这个东西太贵了，这个血液里面流淌的还有没有道德呢?然后说，不行得调控。但怎么调控呢?这样，你不是进去时候买张门票么，你出来再买张门票啊，这样买的人不就少了吗，他这东西不就便宜了吗?简直就是一个good idea啊。被自己的智慧吓到了!
 

于是我们看到了一幅神奇的景象，随着不断的调控，政府收入占房地产的销售比例不断提高，原来没调控的时候，还是六七成，现在随着各种“几条”的出台，政府和银行获得的收入，占全年房地产业销售额的75%以上。但这远远不是目标，光出来的时候买门票怎么成，还让你拿着这个东西就得交钱，死了给别人也得交钱，也就是遗产税和房产税。于是一套房子做出了满汉全席的赶脚，“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。
 

所以从来就没有什么刚需，更没有刚需推高房价，真要降房价，您松松手，把超市门口的卖票点撤了就成。
 

既然卖地这么赚钱，那么是不是要玩命卖地呢?当然会，但不会那么傻……还必须要制造一个土地稀缺的假象出来， 就好比面包脱销，面包商一定会很有动力扩大生产，以便能多赚钱。但突然发现，想多生产面包，可面粉不够了。是面粉商不想赚钱吗?当然不是，是人家不给那么多麦子，所以只有干着急的份。这就是房地产过去十年真实发生的故事。
 

至于为什么不供地盖房，还得从18亿亩的红线说起，2006年春天，十届全国人大四次会议上明确提出，18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。然后，就木有然后了，大量的土地放在那里不能盖房，只能当做耕地使用。以北京为例，这么样一个国际化大都市，竟然也在周边寸土寸金的地方，布满了耕地。有的地甚至并没人去耕种。之所以规定这个红线，是因为我们穷怕了，饿怕了，总担心一旦耕地都木有了，中国人又得回到饿肚子的状态，这是绝对不能允许的。所以我们宁可挤死也不能饿死，于是就有了这条红线，平均下来，每个人大概是1.3亩土地。大概意思是说，有了这一亩三分地，就不会饿死人了?
 

现在一共还有多少耕地呢?18.3亿亩，也就是说，现在还有3000万亩地可以用于盖房子，每年需要消耗400万亩左右，也就是说用不了8年，将再没有土地可用于居住。
 

那房价岂不是还要涨，这18亿亩的红线真的很重要吗?
 

至于是不是放弃这18亿亩的红线，中国人就要重新挨饿，一直都有不同的声音。即使很多人认同粮食问题是不容争辩的，中国人吃饭问题是不允许讨论的，但您是不是也能内部调剂一下?比如说北京人均住宅面积是30平米，2100万人一共6亿平米，即使平摊了住，不盖高层建筑也才600平方公里，相当于城市面积的4%不到。反过来算呢，北京的耕地面积340万亩，换算一下大约是2266平方公里(这只是耕地，还有园地212.4万亩、林地1115.5万亩、草地127.3万亩、城镇村及工矿用地427.2万亩、交通运输用地66.7万亩、水域及水利设施用地120.4万亩)。换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来，就基本上能让北京所有人口住下来。那么问题来了，北京有必要保留这么多耕地，然后让地价飞涨，房价飞涨吗?
 

土地供给决定盖房的数量，而房子的数量才是真正决定房价的第一因素。上世纪90年代香港楼市暴涨，后来董建华提出了“8万5计划”，快速增加住房供给，每年在香港供应8万5千套房，之后香港楼市暴跌一半。2013年土地供应31.7公顷，住宅用地增长了32%，所以才有了2014年的房价的调整。好消息是，就在6月23日，国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》。按照此方案的规定，北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指标均被大幅度降低。