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商场一姐冯秀炎打造年轻人的Mall

 

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       apm—新鸿基地产(016)位于九龙观塘的旗舰商场,除了是东九龙最大购物中心,更重要的是它标榜为「年轻人的商场」。一手凑大apm的新地租务部总经理冯秀炎说:「apm要做的,就是要成为一个年轻人的商场;除了购物、购物及购物之外,更有共鸣、反馈及得着,不只视他们为顾客,向他们拿着数那么简单。」这就是apm与众不同之处。

 

       90年代香港的商场,以解决普罗大众的基本需要为目的,除了吃、喝、玩、乐四大基本元素,一般大众化的商场,顶多只有红十字会捐血活动、文娱表演,以及朗诵比赛等「街坊式节目」。但商场一姐冯秀炎认为,要打造年轻人的商场,「岂只街坊式商场那么简单」,为了寻求突破、创香港商场之先河,apm在筹备的过程中,锐意加入了其他商场仍未具备的节目,尽显apm是「非一般港式商场」。

 

       非一般港式商场

 

       要做到以上各点,令商场成为「不只买东西那么简单」的地方,apm有何法宝?作为该商场灵魂人物的冯秀炎解释:「从事商场管理要有愿景、具前瞻性、更重要的是做到『坚忍』;每当作出任何决定时,包括我在内,都不知道是否正确,故坚持信念、再寻找方向很重要。」

 

       故此,冯秀炎说,要营运一成功商场,心思缜密是基本,更重要的,是準确拿揑进场顾客的心理,理解需要,继而製造惊喜:「明白顾客的需要和特性,是我们工作的一部分。」

 

       apm创先河之表表者,就是每日引入年轻歌手驻场表演,由他们担当商场的主角。冯秀炎说:「当今年轻人是『低头族』,在街上只低头看手机,不懂与人相处。我们期望透过安排年轻歌手演唱,让每位年轻人都是表演者、参与者、欣赏者及被欣赏者,令他们学懂欣赏自己、欣赏别人。」

 

       不要小看年轻歌手演唱环节,该处是不少唱作歌手的摇篮。冯秀炎说:「每晚9时后,apm让年轻人显示他们的演唱天分,过去8年,这裏培养了不少年轻唱作歌手,其中巨星幫、林二汶、冯永谦及许廷铿等歌手,均曾于apm演唱过。我们希望apm可以孕育像刘德华、郭富城般的天皇巨星。」

 

        不只培养乐坛明日之星,apm更给予无数一家四口欢乐的一晚:早年韩剧《大长今》被香港电视迷热捧,商场特意设置大屏幕让一家大小在apm驻足欣赏大结局;世界盃决赛周这国际级体育盛事,商场直播重要赛事,让球迷聚集一同欣赏之馀,亦帶出「睇波不一定要去酒吧」的信息。

 

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       与年轻人一同成长

 

       除了「煲剧」、「睇波」等集体节目,apm亦与年轻人一同度过成长的里程碑,这当然是会考放榜。冯秀炎说:「所有年轻人都曾经担心公开试成绩,在紧张时刻,大伙儿一同度过有助纾缓压力,我们安排民歌歌手唱歌,为年轻人减压。

 

       过去8年,apm与无数人分享及度过人生的「喜、怒、哀、乐」。冯秀炎说:「apm开幕首4、5年,我们做的是培养关係、建立互信、优化创意、提升正能量及肩负社会责任,期望藉此为下一代提供更佳生活环境,令他们更健康地成长。

 

       为了更紧贴香港人的生活需要,冯秀炎说,踏入2013年apm提出5大纲领:「与年轻人分享创意意念,把创意文化帶给青少年;展示潮流艺术,在商场另觅展出艺术品,加强艺术气息;深化数码媒体推广,利用网上社交平台加强与年轻人的联繫;强化夜行消费,引入品味生活模式;优化商场空间,深化夜行概念,塑造不一样之港式商场。

 

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       年轻人愈早入行愈好

 

       现时管理新鸿基(016)属下在本港与内地商场总楼面面积逾500万平方呎,又是商场管理学会创会会长,冯秀炎一直十分热心推动吸纳人才加入商场管理这个行业。年轻人踏进社会的一刻,应否入行从事商场管理?冯秀炎直截了当,坦言青年人加入商场管理行业「愈早愈好」。

 

      商场管理挑战大

 

       冯秀炎说年轻人精力无限、创意无限,绝对适合从事商场管理:「试问哪一个行业可即时测试你的能力?哪一个行业可令你即时死亡?哪一个行业可令你即时学习、即时成长?我相信从事商场管理,即可满足以上各点。

 

       寓学习于工作,是青年人选择工作的重要元素。冯秀炎认为,管理商场有助扩阔年轻人的眼界:「商场管理工作给予年轻人互相学习的机会,在工作过程当中可测试自己、锻炼自己、从而提升自己的能力。

 

       人生要不断比赛,商场管理亦然。冯秀炎说,从事商场管理者要「行尽天下mall」,要终身学习,要不断比赛:「不同商场有不同特色,商场管理人员要淋漓尽致地发挥,就要不断吸收新知识,要终身学习,要不断比赛。

 

       apm源自沙士

 

       apm源自什么?是沙士(SARS)(非典型肺炎)。沙士潮爆发期间,正是apm筹备开幕如火如荼之时;因为一场疫症,apm的定位,便由原本的家庭路线,改为由年轻人主导的天地。

 

       原本攻家庭客

 

       开幕以来apm取得空前的成功,观塘是「地利」,管理团队是「人和」,「天时」却是令人伤感的沙士时期。冯秀炎指出,apm原本想走家庭路线,2003年正值沙士爆发令整个团队改变营运策略:「2003年沙士期间香港消费市道相当低迷,唯独运动服装及电子产品店舖的抗跌能力相当强,证明了不论环境如何差,父母亦会花钱在子女身上,在这一刻开始,我们便更改apm的路线。

 

       因为沙士,apm锐意求变,延长服务时间,做其他商场当时不敢做的事。冯秀炎说:「10年前人人负资产,大多数人不愿回家,当时不少打工仔为了保住饭碗而不断加班,将下班时间不断移后,商场延长服务时间,正好迎合他们的需要。

 

       今天,apm已将其服务时间延至每天午夜12时后。冯秀炎骄傲地向记者说:「昔日,铜锣湾、尖沙咀、旺角等旺区商场,售货店舖晚上8时关门,食肆晚上10时打烊;但apm开幕8年,各区零售店舖或食肆,关门时间已一律延至午夜12时之后,足见apm的威力。」

 

       apm概念am加pm

 

       apm成为年轻人商场的标誌性品牌,所依靠的不只是「年轻人」本身,还有背后的无限创意。apm的概念源自「am」(上午)加「pm」(下午),意思为「由早到晚」,代表商场由早到晚都是由年轻人主导。

 

       位处「阴」街边缘

 

       2005年apm开业前,香港大部分商场的命名,离不开「XX商场」、「YY商场」,欠缺创意。冯秀炎说,apm邻近新地(016)旗舰写字楼项目——观塘创纪之城附近,原本有意直接将之命名为「创纪之城」,后来团队想出了「apm」这称号。

 

       apm身处的位置,同样反映当下青年人勇于尝试、勇于突破的特质。冯秀炎说,「观塘地铁站就像『阴』『阳』交界,裕民坊一边是『阳』街, 工业区是『阴』街。有人跟我说,apm的位置刚好位处『阴』街边缘,加上观塘属工业区,没有人会特意前往工业区购物,在观塘搞商场没有前途。但我心想,(尖沙咀)利时、百利的地点,既非铁路沿线,位置亦不算吸引,但凭年轻人概念,仍可吸引大量人流,故我最后决定一试,最终得到今天的成功。」

 

       勿把中港融合政治化

 

       个人游(自由行)似乎激化了本港与内地的矛盾,商场作为体现两地文化融合的重要场所,冯秀炎怎样看?她认为大家不适宜从政治角度看待自由行帶来的两地矛盾,反而因为自由行,香港的商场文化进入了新的一页。

 

       冯秀炎说,旗下商场的景象,印证了商场文化过去10年的变迁:「自由行政策刚实施时,内地人到香港商场购物时多用红白蓝袋盛载「战利品」,到今天他们已改用行李箱和购物袋。你今天在商场走过,除非内地人开口跟你说话,否则你根本分不出谁是内地人、谁是香港人,所以不知不觉间,在商场这一细小的地方,已体现中港文化的完美融合。

 

       早前「限奶令」、「双非」问题不断热炒,两地矛盾被激化,对此冯秀炎不以为然:「与早年经济不景气不同,过去几年香港人毋须担心失业,为何要分彼此?为何不将我们的眼界扩阔?为何要将两地矛盾政治化?」

 

       冯秀炎认为,香港人要学懂的是「尊重」两个字:「香港人要学懂尊重不同文化、尊重不同岗位,不要过分地将所有问题上纲上线。」

 

       冯秀炎 PORTFOLIO

 

      商场管理学会创会会长;

      香港註册专业测量師(产业测量);

      香港测量師学会会员;

      英国皇家特许测量師学会专业会员;

      香港地产行政師学会会员;

      主修市场学,专注商场规划及发展、租务及推广统筹工作;

      先后获得英国产业管理荣誉学士、美国工商管理硕士,以及香港大学房屋管理硕士学位。

      获选香港大学城市研究及城市规划中心(1980年至2010年)18个杰出校友之一;

      荣获香港电台「全港十大杰出妇女义工」殊荣;

      获香港特区政府民政事务局颁发「积极参与社区服务」嘉许状;

      现时管理新鸿基旗下香港与内地商场总楼面面积逾500万平方呎; 

 



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