约半年后，前上海万科副总经理及产业公司总经理郑华和其核心团队从万科离职加盟正大集团的原因浮上水面。

任何一个行业都会在经历成熟期后面临萎缩或需转换跑道。地产行业进入下半场，转型尤为迫切。为把握下一个商业地产风口，加速新商业地产模式的孵化和落地。在2016年9月，郑华和多名核心员工从万科离职转而加盟正大集团，个人也出任正大集团正大商业地产执行总裁一职。

郑华认为，中国地产已步入第二个大发展的时点。从产品地产和运营地产向服务地产转型，将会成为地产行业的新趋势。“相比万科，正大集团做商业地产有自己的优势。近百年积淀下来的产品内容和服务体系，很有可能促使其实现横向超车。在国内众多企业中，正大集团有可能首先进入服务地产的跑道上。”

带着对行业未来发展趋势的判断及对正大集团的认可，加盟正大集团，仅是郑华及其团队迈出的第一步。如何对正大集团的资源进行了梳理，理出一套既适合未来商业地产发展趋势也适合正大集团现状的打法，则是他们急需解决的难题。

弃万科择正大始末

郑华离职之于万科，不似毛大庆、周彤离职之于万科有足够的噱头。但郑华作为整个万科集团转型之路的探索者和实际操盘手，上海万科商办体系及产业地产构建的关键人物，和十多名骨干一起跳槽到正大集团，在当时也引来了多方的关注。

2012年郁亮提出 “城市配套服务商”转型战略，确定了北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、东莞等七小龙头作为推动“城市配套服务商”战略落地的试点城市。

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上海作为重点试点城市之一，在开始着手探索“城市配套服务商”战略之初，并不知道该如何落地。“万科当时是以住宅业务为主，其实没有商办，也没有产业，更没有文化等业务。怎么在主业不受影响的情况下做探索呢，其实大家都不知道该怎么做。”郑华回忆当时的情形。原来试点公司每家都有不一样的打法，如杭州是社区配套，北京是大商业。上海方面，团队核心提出“上海要综合发展。”后，在转型道路上，逐渐涉水商业、办公、产业、养老、文化、教育、家装等新业务。相比之下，上海是整个万科转型试点城市中较为突出的城市之一。

据了解郑华是上海万科转型“城市服务配套商”计划的核心推动者之一。他的团队也凭借着在推动上海万科战略转型上的卓越成绩，赢得了当年万科集团的总裁神秘大奖，领跑了万科的内部“赛马”。其创办的商用事业部以及中城事业部成为上海万科重要的新兴业务部门，并且带领万科首次踏入到此前从未涉足的“产业地产”板块。新创立的“星商汇”产业服务新模式得到了万科集团的一致认可，并成为万科内部各城市效仿学习的案例。

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在万科小有成绩的郑华却选择了离开。于他而言这是人生选择的一次必然。“在万科让我真正感受到理想的力量，也更加坚定了我实现内心梦想的决心和勇气。”也正是基于这样的想法，他决定将自己对未来服务地产的构想付诸实践。

郑华认为，万科在转型道路上已实践多年，也在业内取得相当不错的成绩，销售业绩上的提升就是一大证明。“2012年万科在上海的销售业绩仅80多亿，四年后翻了4倍，达380亿左右。单靠开发住宅业务是绝不可能实现的。”但他也认为，万科转型仍有其局限性。万科作为一家上市公司，转型的局限性在于原有业务与转型业务之间的平衡问题。“住宅是主业，必须要先稳住主业。其它业务探索也就相对受限制。”

选择正大的原因，郑华的判断是，正大集团不同于传统地产开发商，也并不像创业公司需要从零开始。正大集团丰富的资源在众多企业中，并不多见。其在服务地产发展方面，也有着其它企业不可企及的优势。

内容+服务，未来商业地产的下一个风口

“别人都说正大不行，但我拿过来一看，里面都是金子。”谈及未来正大商业地产快速发展的关键点——正大集团的优势内容资源，郑华略微兴奋。

在郑华看来，地产行业经历从产品地产、运营地产等过程，未来的新趋势将是服务地产甚至科技地产。而正大集团的优势在于，他们有强大的内容支撑去做服务和科技地产。

“未来地产不靠资产收益，不靠租金收入。他靠的是什么呢？靠服务品质收益。”郑华进一步阐释了他对未来服务地产的理解，地产商对商场店家所收取费用目前是固定的，未来可能不收固定租金，按商场店家所产生的服务内容效益收费。服务人类新生活才是未来。“这也是万科、万达等房企目前乃至于未来转型的核心思路。譬如，如万达陆续出售重资产，重点做万达影院、收购文化内容等。”

80年代末到90年代初，正大集团投资参与了陆家嘴地区40公顷土地的成片大开发、兴建了上海十大商业地标之一正大广场，这是正大集团在中国涉足地产的开始。此后正大集团在商业地产方面累积了经验，也获取不少土地资源。

据了解，正大集团1921年成立现已发展成为一家以食品、零售、电讯三大事业为核心，同时涉足金融、地产、制药、工业制造、国际贸易等10多个行业领域的多元化跨国集团，业务版图遍及全球100多个国家地区，员工总数超30万人，2015年销售额高达450亿美元。服务全球100多个国家，近30亿消费者。1979年改革开放正大集团率先响应祖国的召唤，投身于中国改革开放的浪潮，成为改革开放后第一家在华投资的外商企业。领取了中国第一家外商投资企业营业执照0001号。其正大鸡蛋、猪肉、白羽鸡、虾产量全球排名皆在第一或第二之位。面对的是数十亿级消费人口的消费机会，这种优势是传统地产开发商所不具备的。

正大庞大的实业资源应该是吸引郑华团队的原因，而是否能够充分将正大集团能优质资源整合形成系统，并运用到商业地产形成新商业服务地产模式，将是他们面临的。

正大在食品、零售、工业、医药、通讯等方面的产业资源在都可以成为正大未来服务人生活需求的力量。正大在泰国拥有近1万家7-11便利店在泰国拥有着最大综合电讯运营商TRUE，还有着万客隆、莲花超市等等大量的消费终端，这意味着正大会更懂消费者的需求，也更能满足消费者的需求，这些资源全部整合起来，能量是非常惊人的。

对他和团队来说，对内整合正大旗下的自有品牌，对外整合战略资源，实现商业空间里内容最大化优质和服务最大化精准，是未来正大在地产领域发挥优势的必由之径。

据了解近年来正大集团通过投资参股和战略合作，已经先一步形成了多个世界500强企业，正大集团、日本伊藤忠、中国平安、中国民生、中信集团为核心的国际发展共同体，相互参股阿里巴巴、上汽、中国移动，战略合作中国银行、中建、中铁、建工、海航等强大资源已形成的全球发展共同体，打通了资本与资源共享通道，嫁接了全球核心优质资源，未来正大商业地产在内容和服务创新整合上将更加快速优质利国利民。

所以，郑华及其团队的加盟正大的目的不仅在于运用正大集团的优质源加速新商业地产模式在正大孵化和落地，促使未来正大集团在地产行业的影响力上一个台阶。更大范围内的目标则是借助正大全球丰富资源优势引领整个地产行业进阶发展，服务未来人类新生活。